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Montreux Furer SA
Me Eric Ramel
Me Eric Ramel, avocat, docteur en droit, Spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier membre du conseil d'administration de Furer SA.
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Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : quelques notions et rappels

Introduction, généralités

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est une institution juridique fréquemment utilisée en pratique par les intéressés. Cela peut être une arme redoutable suivant le moment où elle est mise en œuvre (par exemple en fin de construction d’un bâtiment destiné à être vendu en propriété par étages).

Un certain nombre d’idées reçues existent cependant qui sont mal comprises ou peuvent desservir les bénéficiaires. La présente contribution a pour objectif de faire un point rapide de la situation . 1

a) L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 à 841 du Code civil suisse - CC) est destinée à protéger ces derniers en cas de non-paiement de leurs prestations ; grâce à leur travail et à leur matériaux, les artisans et entrepreneurs créent une plus-value sur l’immeuble ; or les usages de la branche et la concurrence font qu’ils ne peuvent que difficilement demander d’être payés d’avance ; de plus, les matériaux sont incorporés au fur et à mesure à l'immeuble, dont ils deviennent partie intégrante, et ne peuvent plus en être séparés. Les artisans et entrepreneurs ne bénéficient donc pas de la possibilité d’exercer un droit de rétention ou de faire inscrire une réserve de propriété sur ceux-ci.

L’art. 837 al. 1 ch. 3 CC leur accorde donc le droit d’obtenir une hypothèque légale et ainsi de pouvoir, in fine, faire réaliser l’immeuble à leur profit.

L’immeuble est cependant souvent déjà grevé de droits de gage antérieurs. Or les créanciers gagistes sont payés selon leur rang et l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne prend rang qu’après les droits de gage existants et leur bénéficiaire peuvent ne pas être suffisamment garantis. Pour les protéger, le législateur leur accorde le privilège de 841 CC : à certaines conditions, ils peuvent exiger des créanciers gagistes antérieurs (le plus souvent : une banque) qu’ils les indemnisent de la perte subie lors de la réalisation de leur gage.

b) Une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs peut évidemment grever un bien-fonds propriété d’une seule personne (une villa individuelle) ou un immeuble en copropriété,, par exemple en PPE. Dans ce cas, les règles des art. 646ss CC s’appliquent (propriété de plusieurs sur une chose, note marginale).

La part d’étage peut être grevée au même titre qu’une part de copropriété ordinaire (art. 646 al. 3 CC), même si l’immeuble de base est déjà grevé d’un droit de gage.

En revanche, selon l’art. 648 al. 3 CC, si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de tels droits :

La constitution d’un droit de gage sur l’immeuble de base ne peut donc plus intervenir lorsque les parts d’étages sont déjà grevées.

C’est pourquoi l’art. 47 al. 3 ORF prévoit une mention sur le feuillet de l’immeuble de base, lorsque les parts d’étages sont grevées (ce qui sert donc à renseigner les tiers sur ce point).

Il ne s’agit cependant pas d’une interdiction absolue. Si les créanciers gagistes des parts d’étages donnent leur accord, on peut en effet grever l’immeuble de base même après que les parts d’étage ont été grevées.

En cas de réalisation forcée, le droit de gage portant sur l’immeuble de base prime le droit de gage constitué sur la part d’étage.

L’ayant droit ne peut renoncer d’avance à ces hypothèques légales (837 al. 2 CC).

Une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut pas être inscrite sur un immeuble appartenant au patrimoine administratif.

c) La part d’étage peut être grevée également d’une hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages , par exemple en PPE. (712i CC).

d) D’autres hypothèques légales sont prévues par le droit cantonal (notamment en matière fiscale – 836 CC), celle du vendeur (art. 837 al. 1 ch. 2 CC)2.

Les conditions

Les conditions suivantes doivent être remplies pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs:

1.- Une réquisition émanant du bénéficiaire

Il s’agit d’une personne physique ou morale qui fournit, sur la base d’un contrat d’entreprise, droit cantonal (notamment en matière fiscale – 836 CC), celle du des matériaux et du travail, ou du travail seulement3.

Il s’agit de tout entrepreneur qui contribue à augmenter la valeur de l’immeuble (plus-value).

De jurisprudence constante, le TF a refusé le bénéfice de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs aux architectes et ingénieurs. De même en ce qui concerne le monteur en échafaudages (ATF 131 III 3004)

Le sous-traitant est également au bénéfice de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, voire son propre sous-traitant, même si le maître a payé l’intégralité de son dû à l’entrepreneur général5, et même s’il a travaillé à l’insu du maître.

2.- La désignation de l’objet du gage

Selon 837 al. 1 ch. 3 CC, une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs peut être requise à raison de travaux portant sur des bâtiments ou autres ouvrages ; la notion est très large mais l’hypothèque légale ne peut pas porter sur des constructions mobilières ni évidemment sur des meubles.

- En principe, lorsque les travaux portent exclusivement sur une partie commune, c’est l’immeuble de base qui est grevé de l’hypothèque légale.

Toutefois, le Tribunal fédéral accorde aux entrepreneurs la possibilité d’exiger que l’hypothèque légale soit répartie proportionnellement (millièmes) sur les parts d’étages. Toutes les parts sont grevées, même si la partie commune en question n’est pas utilisée par tous.

Une fois le choix opéré, on doit s’en tenir à ce choix : l’hypothèque inscrite provisoirement sur l'immeuble de base pour la totalité de la créance dans le délai de trois mois de l'art. 839 al. 2 CC ne peut plus, après l'expiration du délai, être inscrite définitivement sur chacune des parts de copropriété de l'immeuble à concurrence d'une fraction déterminée de la créance (5C.61/2000, cons. 2.b = ATF 126 III 462).

- Si les travaux portent exclusivement sur une unité d’étage, l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut grever que celle-ci, à l’exclusion de toute autre (5C.61/2000, cons. 2.b = ATF 126 III 462) ;

- Si les travaux portent sur plusieurs unités d’étages (même en vertu d’un contrat unique), il convient de répartir les montants de l’hypothèque légale en fonction des travaux effectués sur les différentes unités d’étages.

3.- Le bénéficiaire doit apporter la preuve des prestations déterminées en relation avec la construction

L’entrepreneur doit avoir fourni des matériaux et du travail, ou du travail seulement. Il ne suffit pas de livrer du matériel (standardisé) car il s’agit d’une vente; si, cependant, l’objet a été confectionné spécialement pour l’immeuble, sur la base d'un contrat de livraison d'ouvrage, l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est accordée.

Le travail doit avoir été intégré à l’immeuble à grever (plus-value !), sauf si le maître a refusé l’intégration de l’objet spécialement confectionné et non utilisable ailleurs (controversé).

Une simple créance ne suffit pas ; le bénéficiaire doit avoir exécuté les travaux ; si le contrat d’entreprise est résilié avant le début des travaux, pas d’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (malgré le texte de l’art. 839 al. 1 CC : à partir du jour où ils se sont obligés…).

4.- Sur la base d’un contrat conclu avec le maître de l'ouvrage

La question de la qualification du contrat n'apparaît pas déterminante pour définir le cercle des ayants droit à l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; l'art. 837 al. 1 ch. 3 CC ne suppose pas nécessairement la présence d'un contrat d'entreprise, condition que ne pose d'ailleurs pas le texte légal 16,.

Si l’objet des travaux est une partie commune, la communauté des copropriétaires d’étages (ou l’administrateur) est en principe le maître de l’ouvrage ; si l’on parle d’une partie exclusive, le dit propriétaire d’étage.

Qu’en est-il si le travail concerne une sur partie commune et a été commandé par un propriétaire d’étage non autorisé ? En principe, l’entrepreneur aura le choix (voir supra) entre partie commune ou les parts d’étages.

Qu’en est-il si le travail a été commandé par un locataire ?

Selon le Tribunal fédéral, la prétention à la constitution du droit de gage légal est notamment soumise à la condition que la prestation spécifique de l'artisan ou de l'entrepreneur a réellement augmenté la valeur de l'immeuble (ATF 126 III 505).

Le tiers acquéreur (de l’immeuble entre temps !) n'est en tout cas pas protégé contre la prétention de l'artisan ou de l'entrepreneur en constitution du gage légal s'il n'était pas de bonne foi et ne pouvait pas non plus l'être au vu des circonstances.

5.- Respect du délai de trois mois

Aux termes de l’art. 839 al. 2 CC, l’inscription doit être requise au plus tard dans les trois mois qui suivent l’achèvement des travaux. Il s’agit d’un délai de péremption qui ne peut être ni suspendu ni interrompu.

Le délai est respecté si l’inscription intervient par mesures provisionnelles (art. 961 al. 3 CC) au journal du Registre foncier (art. 24 ORF) ; la réquisition ne suffit pas.

Quel est le point de départ de ce délai ? Il s’agit de l’achèvement des travaux (contrat d’entreprise exécuté et ouvrage livrable). Des retouches ne suffisent pas, ni des travaux de garantie pour des défauts (368 al. 2 CO). La date de l’établissement de la facture n’est qu’un indice de la date de fin des travaux.

Si les travaux sont retirés à l’entrepreneur, avant l’achèvement, c’est cette date qui constitue le point de départ (rupture du contrat).

Lorsque plusieurs contrats ont été conclus, le délai court en principe pour chaque contrat, dès l’achèvement des travaux auxquels ils se rapportent, sauf s’il faut considérer qu’ils forment un tout.

Qu’en est-il en cas de travaux portant sur plusieurs parts d’étages ou parties communes ?

Si les travaux portent uniquement sur des parties exclusives, il s’agit de délais de péremption séparés.

Si les travaux portent sur des parties communes d’une PPE de plusieurs bâtiments, le délai de péremption est unique .

6.- Le propriétaire a accepté l’inscription de l’hypothèque légale ou n’a pas fourni les sûretés nécessaires.

L’inscription n’intervient que par le fait du juge, ou éventuellement avec l’accord du propriétaire, et uniquement si ce dernier n’a pas fourni des sûretés suffisantes (art. 839 al. 3 CC) qui doivent également couvrir les intérêts.

Les sûretés peuvent intervenir avant (rare !) ou en cours de procédure (et ont le même effet).

Le rang

  • par rapport aux autres droits de gage L’hypothèque ne prend rang qu’après les droits de gage existants selon le système de la priorité dans le temps (972 CC). Elle est donc primée par tous les droits de gage et les autres droits réels déjà existants.
  • Entre elles Selon 840 CC, les artisans et entrepreneurs au bénéfice d’hypothèques légales séparément inscrites concourent entre eux à droit égal, même si les inscriptions sont de dates différentes.

Le privilège de l’art. 841 CC

L’art. 841 CC institue un privilège en faveur des artisans et entrepreneurs dans la réalisation forcée, en ce sens qu’ils ont un droit de préférence qui porte sur la part de plus-value qu’ils ont créée sur l’immeuble.

L’artisan ou entrepreneur a une créance, après la réalisation forcée, contre les créanciers de rang antérieur et qui tend au paiement par ces créanciers de la dite plus-value.

Les conditions de l'action :

a) personnelles

- Etre au bénéfice d’une hypothèque légale inscrite à titre définitif ;

- avoir subi une perte (lors de la poursuite en réalisation de gage).

Objectivement,

- La perte subie lors de la réalisation forcée doit avoir sa cause dans la constitution des droits de gage antérieurs. Tel est le cas si

- les créances garanties par les droits de gage antérieurs sont supérieures à la valeur qu’avait l’immeuble avant les travaux et

- l’emprunteur a utilisé le crédit accordé autrement que pour financer les travaux à l’origine de la plus-value prise par l’immeuble, de manière à léser les intérêts des artisans et entrepreneurs.

Tel est le cas si le propriétaire a utilisé le crédit à autre chose qu’à créer une plus-value sur l’immeuble (il éteint une autre dette, il paie une autre personne que celle ayant apporté une plus-value à l’immeuble) ou alors le principe d’égalité entre les entrepreneurs dans la répartition du crédit n’a pas été respecté.

Subjectivement,

- Les créanciers de rang antérieur devaient pouvoir reconnaître que la constitution de leurs gages porterait préjudice aux artisans et entrepreneurs.

Les créanciers de rang antérieur peuvent invoquer leur bonne foi, qui doit exister aux deux moments suivants :

- lors de la constitution du droit de gage (le créancier gagiste de rang antérieur doit déterminer si le droit de gage est supérieur ou non à la valeur du sol)

- lors de l’utilisation du crédit obtenu (le créancier gagiste de rang antérieur doit veiller à ce que le principe d’égalité entre artisans et entrepreneurs soit respecté)

En pratique, l’artisan ou l’entrepreneur s’en prend à la banque, créancier de rang antérieur, qui a ouvert un crédit au maître de l’ouvrage et c’est dans la surveillance de l’utilisation de ce crédit (en particulier l’égalité dans l’utilisation du crédit par rapport aux différents entrepreneurs) que réside sa responsabilité.

L’action est dirigée au for de la poursuite, soit au lieu de situation de l’immeuble, même en cas de faillite, contre tous les créanciers de rang antérieur, s’il y en a plusieurs, simultanément.

Soit dans le cadre de 117 ORFI (délai de 10 jours !), soit dans le délai ordinaire d’une année (mais les artisans et entrepreneurs perdent alors le privilège d’exécution forcée reconnu par 117 al. 2 ORFI).

On se réfère à l’exemple qui est joint à la présente note.

On peut en retenir

- Que la plus-value est fonction du montant obtenu lors de la vente aux enchères ; le privilège dépend donc de ce montant, et non d’une estimation objective de la plus-value qui a été apportée par leur travail, des coûts de construction ou de leurs factures ;

- Que le fait que d’autres artisans ou entrepreneurs n’aient pas fait valoir n’accroit pas la part de ceux qui font valoir leur privilège.

Eric Ramel8

8Avocat, docteur en droit, Spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier, Ramel & Roussianos avocats, Lausanne

Exemple chiffré

- Immeuble non bâti.

- Travaux effectués sur cet immeuble au total pour CHF 520'000.-.

- L’entrepreneur A a conduit des travaux pour CHF 150'000.- et l’entrepreneur B pour 100'000.-

- En cours de chantier, A a reçu des acomptes pour CHF 50'000.- et B pour CHF 20'000.-.

- A a requis et obtenu une hypothèque légale pour le solde de sa créance, soit CHF 100'000.- et B pour CHF 80'000.-.

- La banque Z est au bénéfice d’un droit de gage de rang antérieur de CHF 400'000.-

L’immeuble est vendu aux enchères pour CHF 490'000.- ; la somme revenant aux entrepreneurs (ou à dispositions pour les payer) est de CHF 90’000.- après désintéressement de la banque.

1) Il faut commencer par déterminer la perte et son étendue9.

A et B se répartissent cette somme de CHF 90'000.- proportionnellement au montant de leur droit de gage (conséquence du principe d’égalité de traitement de 840 CC ) : le montant total des hypothèques légales est de CHF 180'000.- ; A a un droit de gage correspondant à [100'000.- ./. 180'000.-] x 90'000.- = 50'000.- et B a un droit de gage correspondant à [80’0000.- ./. 180'000.-] x 90'000.- = 40'000.-.

La perte de A est donc de CHF 50'000.- (valeur de son travail : CHF 150'000.-, moins l’acompte reçu de CHF 50'000.-, moins ce qu’il retire du solde du prix de vente de l’immeuble de CHF 50'000.-).

La perte de B est de CHF 40'000.- (valeur de son travail : CHF 100'000.-, moins l’acompte reçu de CHF 20'000.-, moins ce qu’il retire du solde du prix de vente de l’immeuble de CHF 40'000.-).

A et B peuvent donc agir contre la banque Z

2) Il convient ensuite de déterminer le montant de la plus-value.

Elle est constituée par la différence entre le produit de la réalisation de l’immeuble et la « valeur du sol.11 », i.e. la valeur de l’immeuble avant les travaux ; qui est déterminée et calculée au moment de la réalisation forcée.

Elle est par hypothèse ici de CHF 100'000.- ; la plus-value est de CHF 390'000.- (vente aux enchères. /. valeur du sol).

En admettant que les autres conditions de 841 CC soient remplies, les entrepreneurs ont un privilège au maximum de ce montant.

La plus-value totale de CHF 390’000 représente les ¾ du coût total des travaux (CHF 520'000.-).

Chaque entrepreneur a dès lors un privilège d’au maximum ¾ de sa créance initiale contre le maître de l’ouvrage.

L’entrepreneur A a une créance au départ de CHF 150'000.- ; il a droit à ¾ de cette somme, soit CHF 112'500.- ; il a déjà reçu un acompte de CHF 50'000.- et CHF 50'000.- dans la distribution des deniers ; il peut donc faire valoir contre la banque une créance de CHF 12'500.-.

Quant à l’entrepreneur B, il a une créance au départ de CHF 100'000.- ; il a droit à ¾ de cette somme, soit CHF 75’000.- ; il a déjà reçu un acompte de CHF 20'000.- et CHF 40'000.- dans la distribution des deniers ; il peut donc faire valoir contre la banque une créance de CHF 15'000.-.

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